Erfpacht: de ideale mix voor een slecht besluit

De kwestie met erfpacht in Amsterdam groeit langzamerhand naar een climax, of wellicht een anti-climax, toe. Het is een voorbeeld van een besluitvormingsproces dat jaren in beslag neemt, waar hoofdrolspelers tussentijds wisselen, waar gefaseerd een verandering wordt ingezet, waar tegenspraak wel plaatsvindt maar is genegeerd en waar het wemelt van onduidelijkheden. Allemaal risico’s, je kan gerust zeggen: een ideale mix voor een slecht besluit.

Waar gaat het over? 

In het stelsel van erfpacht betaalt men (doorgaans) 50 jaar vooruit, of in jaarlijkse porties, pacht in de vorm van een canon, aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Na afloop van de termijn wordt een nieuwe canon vastgesteld op basis van de actuele waarde. Dat was lange tijd geen probleem totdat die waarde van het onroerend goed enorm ging stijgen. Dat leidde ertoe dat op het moment van herziening huiseigenaren plotseling zeer hoge bedragen moesten gaan betalen, met alle gevolgen van dien.

De gemeente wil die situatie in de toekomst vermijden en zoekt al jaren naar een oplossing hiervoor. Het voorstel is dat eigenaren de erfpacht eeuwigdurend kunnen afkopen i.p.v. voor een bepaald aantal jaren. Deze oplossing klinkt logisch maar leidt tot veel kritiek en verzet. Dat is zeer begrijpelijk omdat huiseigenaren nu geconfronteerd worden met een rekening die zij niet verwachten en vaak ook niet kunnen betalen. De bedachte regeling is dus geen oplossing voor het probleem dat de gemeente wil aanpakken.

Op dit punt aangekomen kunnen we dus al de conclusie trekken dat het besluit geen doorgang kan vinden. Het doel wordt niet gehaald.

Het voorgenomen besluit vergroot het probleem eerder dan dat het bijdraagt aan een oplossing.

(I rest my case.)

Waarde

Een heel opvallend punt in de becijferingen is de fictie die wordt toegepast dat in de grondwaarde ook de waarde van de opstallen is begrepen. Voor de waardebepaling wordt immers gebruik gemaakt van de OZW. Als je een duur huis bouwt met veel vierkante meters betaal je automatisch meer voor hetzelfde stuk grond per m2, dan als je een goedkoop, klein huis neerzet. Dat voelt bij niemand rechtvaardig aan.

Het leidt bijvoorbeeld tot het gevolg dat wie een oud huis in een populaire buurt heeft geerfd van zijn ouders, daar niet kan blijven wonen i.v.m. de kosten van de erfpacht. Conclusie 2 is dan ook dat

Het voorgenomen besluit leidt tot onbedoelde effecten.

Aan de andere 10 eisen die we aan goede besluitvorming stellen hoeven we denk ik niet meer te behandelen.

Wat dan wel?

Terug naar de tekentafel!

Aan tafel met de stakeholders en die niet negeren.

Geef een reactie